O que é crédito imobiliário e como ele funciona?

Muitas pessoas ainda não sabem muito bem do que se trata o crédito imobiliário. É comum, inclusive, que esse conceito se confunda com o financiamento, e é preciso esclarecê-los para que você consiga entender o que é cada um deles, como funcionam e qual é o passo a passo para conseguir um imóvel através do crédito imobiliário.

Quer aprender mais sobre o tema e descobrir quais são as melhores formas de sair do aluguel e conquistar a casa própria? Continue a leitura.

O que é crédito imobiliário?

O crédito imobiliário é um montante de recursos financeiros aprovados por uma instituição financeira para uma pessoa. Nesse sentido, ele consiste na aprovação de crédito, ou um “empréstimo”, junto à uma instituição que irá prover esse valor.

Para o crédito imobiliário, o montante poderá ser utilizado na compra de imóvel, seja ele novo ou usado, ou para a compra de materiais de construção ou reforma de imóveis.

Na prática funciona da seguinte maneira: se você quer comprar um imóvel de R$150 mil, após o pagamento da entrada, se houver, e todo o trâmite legal, como ITBI e registro, a instituição financeira de sua escolha irá pagar o valor restante do imóvel em seu nome. A partir desse momento, você passará a dever ao banco responsável pela compra, e não ao vendedor propriamente dito. 

Esse processo dá origem ao famoso financiamento imobiliário, que nada mais é do que as regras acordadas entre a instituição que oferece o crédito imobiliário e o comprador interessado.

Quais são as diferenças entre crédito imobiliário e financiamento imobiliário?

Ao explicarmos o que é crédito imobiliário, sabemos que pode ter surgido uma dúvida. Afinal, ele se assemelha muito ao conceito de financiamento imobiliário.

E, de fato, essa confusão tem um motivo: o crédito imobiliário pode ser considerado uma forma de financiamento.

No entanto, quando o conceito de crédito se aplica em outros setores que não apenas o imobiliário, é possível ver a diferença. Tanto o crédito quanto o financiamento consistem em linhas de crédito. Para o financiamento, o valor deverá ser utilizado para a compra específica de um determinado bem.

O crédito, por sua vez, permite que o interessado utilize o valor em qualquer situação, incluindo despesas inesperadas.

Quais são os programas de crédito imobiliário?

Hoje contamos com dois tipos de programas de crédito imobiliário: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Como o SFH funciona?

O SFH consiste em um modelo de programa de crédito imobiliário que possui regras pré estabelecidas pelo governo e que são fiscalizadas pelo Banco Central. Um exemplo muito famoso desse modelo de financiamento é o Programa Casa Verde e Amarela, antigo Programa Minha Casa Minha Vida

O Sistema Financeiro de Habitação se caracteriza por:

• ter um financiamento que pode atingir no máximo 90% do valor do imóvel;
• taxas de juros menores, que podem chegar a no máximo 12% ao ano;
• parcelas ajustadas de acordo com a taxa de juros + Taxa Referencial (TR);
• prazo de pagamento do financiamento de até 360 meses;
• uso do FGTS para abater valores de prestações e saldo devedor, tanto para amortizar ou quitar o saldo devedor quanto paga pagar parte das prestações do financiamento;
• utilizado exclusivamente por pessoas físicas;
• determina que seja comprometido até no máximo 30% da renda da família contratante.

Como o SFI funciona?

O SFI, por sua vez, funciona da seguinte maneira:

• é um sistema indicado para os imóveis que estão com valor acima do limite do SFH ou que, por algum motivo, não se encaixam nas regras do SFH, como os imóveis comerciais, por exemplo;
• o cliente só poderá ser o dono do imóvel após o pagamento da última parcela;
• pode ser realizado tanto por pessoas físicas quanto por pessoas jurídicas;
• não há um valor máximo para o imóvel a ser financiado;
• não há um limite no comprometimento da renda do comprador;
• possui o prazo máximo de financiamento de 420 meses;
• possuem taxas de juros atrativas, mas mais altas que as taxas do SFH, variando entre 12% e 16% anualmente.

Financiamento imobiliário: por onde começar?

Agora que explicamos o que é crédito imobiliário e quais são suas particularidades, é importante entendermos quais são os próximos passos para conseguir financiar uma casa própria e sair do aluguel.

Não se preocupe: separamos um passo a passo simples e didático que irá te orientar nesse percurso.

Simule

O primeiro passo é realizar a simulação da transação. Hoje, felizmente, são várias as instituições financeiras que oferecem esse tipo de serviço para a população, e é interessante fazer várias simulações para encontrar aquela alternativa que realmente encaixa na sua realidade e cabe no seu bolso.

Hoje a Caixa Econômica Federal é uma das maiores referências em financiamento imobiliário. Isso se deu pelo programa antigo habitacional Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, e é reflexo de uma excelente opção, com melhores condições de juros e pagamentos.

Quando falamos sobre simulações em diversas instituições financeiras, não se preocupe: os bancos comumente oferecem em seu site a opção de simulador, para realizar um cálculo base simples e rápido sobre as condições de financiamento, considerando a renda mínima, as taxas de juros e as idades dos compradores, por exemplo.

Alguns bancos possuem suas próprias regras de financiamento, como o limite máximo da porcentagem a ser financiada de cada imóvel. Por isso, é importante que você conheça as condições e realidades de cada banco antes de tomar uma decisão.

Separe a documentação

Depois de realizar a simulação e identificar qual instituição financeira atende melhor às suas necessidades, é hora de realizar a entrega dos documentos.

Cada banco possui uma lista de documentos para análise, mas alguns são comuns em todas as instituições.

São documentos básicos para o financiamento imobiliário:

• RG
• CPF
• Certidão de casamento (ou Certidão de Nascimento, se solteiro);
• Comprovante de endereço;
• Comprovante de renda.

Para aqueles que trabalham de forma liberal, o comprovante de renda pode ser apresentado através de contratos de prestação de serviços, extratos bancários e até mesmo contrato de aluguel.

É interessante que você já tenha escolhido o imóvel para financiamento nessa fase. Caso ainda não o tenha feito, você poderá usar esse processo para obter uma carta de crédito, que poderá ser utilizada posteriormente.

É importante pontuar que os interessados em adquirir um imóvel precisarão estar com o “nome limpo” para conquistar a carta de crédito e dar início ao financiamento.

Vá para a fase de análise

Documentação devidamente separada e entregue ao banco ou à Construtora, é hora de passar pela análise. 

Nesse momento, os órgãos de proteção ao crédito irão avaliar se você está regular ou se possui alguma pendência.

Feita uma avaliação aprofundada em sua análise de crédito, o banco liberará o valor e elaborará o contrato.

Assine o contrato

Com a aprovação do crédito imobiliário, é hora de assinar o contrato de financiamento. 

Esse contrato é assinado tanto pelo indivíduo comprador, quanto pelo vendedor.

Nesse momento, é necessário o pagamento de algumas taxas, como documentação, certidão, avaliação do imóvel e muito mais.

Uma das vantagens do SFH é que, caso esse seja o seu primeiro imóvel, você poderá ter alguns descontos.

Muitas pessoas costumam se assustar ao chegar nesse momento, pois descobrem que a “entrada” não é o único valor que precisa ser pago de antemão e à vista. Além dela, também será necessário arcar com:

• ITBI, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis: cobrado pela prefeitura sempre que houver uma transação envolvendo um imóvel. O imposto costuma variar entre 2 e 5% do valor do imóvel;
• Taxa de registro de imóvel, que possui valor variante de acordo com o estado em que o bem está sendo comprado;
• Taxa de contratação bancária: uma tarifa comumente cobrada pelos bancos, para suprir as despesas de emissão dos contratos, pesquisas e outros detalhes do processo. O valor dessa taxa costuma variar entre 1 e 3% do valor do imóvel;
• Documentos e certidões, responsáveis por atestar a compra e venda do imóvel. O custo é variável e é determinado pela instituição financeira escolhida para o financiamento imobiliário;
• Taxa de avaliação de bens: um profissional da área irá avaliar as condições do imóvel para garantir a sua segurança e viabilidade.

Essas taxas, infelizmente, podem ser uma surpresa para a maioria dos consumidores, mas sabe do melhor? A Vila Brasil Engenharia arca com as despesas de documentação dos imóveis de seus clientes. Dessa forma, o comprador não precisará se preocupar com essa parte, e terá uma excelente economia na aquisição da casa própria.

Receba a liberação do crédito

Uma vez que todos os pagamentos foram feitos, é hora de receber a liberação do crédito imobiliário.

Para isso, você precisará enviar uma via do contrato devidamente assinado, registrado em cartório, para a instituição financeira de sua escolha.

Com esse documento em mãos, ela poderá liberar o crédito imobiliário para o vendedor em alguns dias.

Feito isso, o financiamento começa: é a hora de começar a pagar as parcelas do imóvel que foi financiado por aquela instituição.

Caso o imóvel ainda esteja na planta, o comprador pagará apenas a taxa de obra. A amortização do financiamento começará após a entrega das chaves.

Entender o crédito imobiliário é o primeiro passo para descobrir como funciona o processo de financiamento de imóveis.

Para quem quer começar a buscar um novo apartamento, ou já achou o imóvel dos sonhos, entender as linhas de crédito, como funciona o passo a passo e quais são as taxas a serem quitadas ao longo do processo é fundamental para evitar surpresas e começar essa nova vida com o pé direito.

Está com o nome sujo e não sabe se é possível conquistar a casa própria nessas condições? Confira nosso artigo É possível financiar imóvel com nome sujo?