Muitas pessoas ainda não sabem muito bem o que é crédito imobiliário. É comum que esse conceito se confunda com o financiamento, e é preciso esclarecê-los para que você consiga entender o que é cada um deles, como funcionam e qual é o passo a passo para conseguir um imóvel através do crédito imobiliário.

Quer descobrir quais são as melhores formas de sair do aluguel e conquistar a casa própria? Continue a leitura. Neste artigo, você lerá sobre: 

• O que é crédito imobiliário?
• Qual a diferença entre financiamento e crédito imobiliário?
• Como funciona o financiamento imobiliário?

O que é crédito imobiliário?

O crédito imobiliário é o valor disponibilizado com uma instituição financeira para realizar um financiamento, que pode ou não ser resgatado pelo cliente. Para o crédito imobiliário, o montante poderá ser utilizado na compra de imóvel — novo ou usado —, compra de materiais de construção ou reformas.

Como funciona o crédito imobiliário?

Quem coloca em prática estratégias de como melhorar o score e possui um bom relacionamento com uma instituição financeira deve conseguir a liberação deste valor. 

No entanto, o valor do crédito imobiliário não será, necessariamente, o mesmo valor liberado para o financiamento imobiliário. 

A partir desse momento, você passará a dever ao banco responsável pela compra, e não ao vendedor propriamente dito. Esse processo dá origem ao financiamento imobiliário. Essa etapa considera as regras acordadas entre a instituição que oferece o crédito imobiliário e o comprador interessado.

Qual a diferença entre financiamento e crédito imobiliário?

Sabemos que o crédito imobiliário se assemelha muito ao conceito de financiamento imobiliário. O crédito é um valor disponibilizado pela instituição financeira e se aplica em outros setores que não apenas o imobiliário.

Caso seja sinalizado pela instituição financeira que o crédito pode ser usado para comprar um imóvel, ele poderá ser considerado um crédito imobiliário. 

Já o financiamento é o valor efetivo que será disponibilizado pela instituição financeira, considerado uma forma de obter o crédito. O financiamento deve considerar fatores que não são utilizados para definir o valor do crédito, como o momento econômico e as regras de cada instituição.

Quais são as linhas de crédito imobiliário?

Há dois tipos de programas de crédito imobiliário: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Como funciona o SFH?

O SFH consiste em um modelo de programa de crédito imobiliário que possui regras pré estabelecidas pelo governo e que são fiscalizadas pelo Banco Central. Um exemplo muito famoso desse modelo de financiamento é o programa Minha Casa Minha Vida.

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) se caracteriza por:

• ter um financiamento que pode atingir no máximo 80% do valor do imóvel;
• permitir financiamentos para imóveis de até 1,5 milhão;
• taxas de juros fixa, que podem chegar a no máximo 12% ao ano;
• parcelas ajustadas de acordo com a taxa de juros + Taxa Referencial (TR);
• prazo de pagamento do financiamento máximo de 420 meses (35 anos);
• uso do FGTS para abater valores de prestações e saldo devedor, tanto para amortizar ou quitar o saldo devedor quanto paga pagar parte das prestações do financiamento;
• utilizado exclusivamente por pessoas físicas;
• determina que seja comprometido até no máximo 30% da renda mensal bruta da família contratante.

Como funciona o SFI?

O Sistema de Financiamento Imobiliário foi criado em 1997 e abrange os imóveis e condições que não são contempladas pelo SFH. O SFI funciona da seguinte maneira:

• indicado para os imóveis que estão com valor acima do limite do SFH;
• pode ser usado para imóvel comercial, residencial ou rural;
• o cliente só poderá ser o dono do imóvel após o pagamento da última parcela;
• pode ser realizado tanto por pessoas físicas quanto por pessoas jurídicas;
• não há um valor máximo para o imóvel a ser financiado;
• não há um limite no comprometimento da renda do comprador;
• possui o prazo máximo de financiamento de 420 meses (35 anos);
• possuem taxas de juros atrativas, mas mais altas que as taxas do SFH, variando entre 12% e 16% anualmente.

Como funciona o financiamento imobiliário?

Agora que explicamos o que é crédito imobiliário, é importante entendermos quais são os próximos passos para a liberação do valor efetivo, considerado o financiamento. 

1. Simule

O primeiro passo é realizar a simulação da transação. Há várias instituições financeiras que oferecem esse tipo de serviço. A principal referência em financiamento no Brasil é a Caixa Econômica Federal. Com o Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, a instituição oferece as melhores condições de juros e pagamentos. 

No site da CAIXA é possível realizar uma simulação para entender mais sobre as condições de financiamento, considerando a renda mínima, as taxas de juros e as idades dos compradores, por exemplo.

Alguns bancos possuem suas próprias regras de financiamento, como o limite máximo da porcentagem a ser financiada de cada imóvel. Por isso, é importante que você conheça as condições e realidades de cada banco antes de tomar uma decisão.

2. Separe a documentação

Depois de realizar a simulação, é hora de reunir os documentos para comprar um imóvel. Cada banco possui uma lista de documentos para análise, mas alguns são comuns em todas as instituições.

São documentos básicos para o financiamento imobiliário:

• RG e CPF;
• Certidão de casamento (ou Certidão de Nascimento, se solteiro);
• Comprovante de endereço;
• Comprovante de renda.

Para aqueles que trabalham sem carteira assinada, o comprovante de renda pode ser apresentado através de contratos de prestação de serviços, extratos bancários e contrato de aluguel.

É interessante que você já tenha escolhido o imóvel para financiamento nessa fase. Caso ainda não o tenha feito, você poderá usar esse processo para obter uma carta de crédito, que poderá ser utilizada posteriormente.

É importante pontuar que os interessados em adquirir um imóvel precisarão estar com o “nome limpo” para conquistar a carta de crédito e dar início ao financiamento.

3.  Continue para fase de análise 

Com a documentação devidamente separada e entregue ao banco ou à construtora, é hora de passar pela análise. Nesse momento, será feita uma avaliação aprofundada do seu crédito, para avaliar se você está regular ou se possui alguma pendência. Após a análise, o banco liberará o valor e elaborará o contrato.

4. Assine o contrato 

Com a aprovação do crédito imobiliário, é hora de assinar o contrato de financiamento. Esse contrato deve ser assinado tanto pelo indivíduo comprador, quanto pela construtora.

Muitas pessoas descobrem apenas neste momento que o valor de entrada não é o único que precisa ser pago de antemão e à vista. Também será necessário arcar com:

• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): cobrado pela prefeitura sempre que houver uma transação envolvendo um imóvel. O imposto costuma variar entre 2 e 5% do valor do imóvel;
• taxa de registro de imóvel: possui valor variante de acordo com o estado em que o bem está sendo comprado;
• taxa de contratação bancária: uma tarifa comumente cobrada pelos bancos, para suprir as despesas de emissão dos contratos, pesquisas e outros detalhes do processo. O valor dessa taxa costuma variar entre 1 e 3% do valor do imóvel;
• documentos e certidões: responsáveis por atestar a compra e venda do imóvel. O custo é variável e é determinado pela instituição financeira escolhida para o financiamento imobiliário;
• taxa de avaliação de bens: um profissional da área irá avaliar as condições do imóvel para garantir a sua segurança e viabilidade.

5. Receba a liberação de crédito 

Uma vez que todos os pagamentos foram feitos, é hora de receber a liberação do crédito imobiliário. Para isso, você precisará enviar uma via do contrato devidamente assinado, registrado em cartório, para a instituição financeira de sua escolha.

Com esse documento em mãos, ela poderá liberar o crédito imobiliário para o vendedor em alguns dias. Feito isso, o financiamento começa, pois é hora de começar a pagar as parcelas do imóvel financiado.

Caso o imóvel ainda esteja na planta, o comprador pagará apenas a taxa de obra. A amortização do financiamento começará após a entrega das chaves.

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